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東京都墨田区にある親の家（実家）について、「今後どう管理するか」「売るべきか」「相続の手続きはどう進めるか」といった判断を迫られているご家族に向けたガイドです。本記事では、墨田区の公的統計に基づく客観データを踏まえつつ、実家じまいの全体像、放置するリスク、売却の選択肢、相続・名義変更の基礎、遺品整理の進め方までを順を追って整理します。個別の査定・登記手続き・税務判断は行わず、必要な場面では専門家・専門サービスへの相談導線をご案内します。
エリアの状況
墨田区の不動産・空き家に関して、公的統計から確認できる客観数値は以下の通りです。
中古戸建（土地・建物一体）の成約相場（2024年の成約151件の統計）
– 中央値: 約5,800万円
– 最小: 約500万円
– 最大: 約220,000万円
成約価格には非常に大きな幅があり、立地・築年数・土地形状・建物の状態などによって個別事情が大きく影響します。中央値はあくまで統計上の目安であり、特定の物件の売却可能価格を示すものではありません。
空き家の状況（2023年 住宅・土地統計調査）
– 空き家 総数: 20,500戸
– うち一戸建: 2,760戸
– うち一戸建の売却用: 70戸
墨田区には一定数の空き家が存在し、そのうち「売却用」として市場に出ている一戸建は限られた戸数にとどまっています。これは、多くの空き家が売却されないまま管理・放置されている、あるいは賃貸・その他の用途で保有され続けている可能性を示唆しています。実家じまいを検討する際は、こうした構造的な状況も踏まえておくとよいでしょう。
なお、上記以外の項目（区の人口・高齢化率・具体的な費用相場・税額など）については、本記事が根拠とする統計データに含まれていないため、数値としてはご案内しません。判断が必要な場合は、区の公式統計や専門家への相談で最新情報をご確認ください。
実家じまいの進め方【全体像】
実家じまいは、大きく分けて「相続の確認」「名義（相続登記）」「残置物の整理」「売却・活用・解体の判断」という順序で進むのが一般的です。それぞれの段階で次にすべきことを整理します。
ステップ1: 相続関係の確認
まず、実家の名義人（被相続人）が誰で、相続人が誰になるのかを確認します。遺言書の有無、相続人間での話し合い（遺産分割協議）が必要かどうかを整理する段階です。相続人が複数いる場合、実家をどう扱うか（売却するか、誰か一人が住むか、共有のまま維持するか）について早めに家族間で方向性を話し合っておくと、後の手続きがスムーズになります。
次にすべきこと: 戸籍謄本等で相続人を確定し、家族間で実家の扱いについて話し合いの場を持つ。
ステップ2: 名義変更（相続登記）
実家の名義がまだ亡くなった方のままになっている場合、相続登記（不動産の名義変更）が必要です。相続登記は2024年4月1日に義務化されており、詳細は本記事「相続・名義変更の基礎」で解説します。売却を検討する場合、名義が相続人に変わっていないと売却手続きに進めないため、早い段階で着手しておくことが重要です。
次にすべきこと: 相続登記の要否・進め方について司法書士に相談する。
ステップ3: 残置物・遺品の整理
家財道具や思い出の品、仏壇・遺品などの整理を行います。売却するにしても賃貸に出すにしても、まずは建物内の残置物を片付ける必要があります。詳細は本記事「残置物・遺品の整理」で解説します。
次にすべきこと: 自分たちで整理する範囲と、業者に依頼する範囲を切り分けて計画を立てる。
ステップ4: 売却・活用・解体の判断
残置物の整理と名義変更が済んだ段階で、実家をどうするかの最終判断に進みます。選択肢は主に「売却する」「賃貸や別用途で活用する」「解体して更地にする」の3つです。それぞれにメリット・デメリットがあり、建物の状態、立地、家族の意向によって適した選択が異なります。売却を検討する場合の具体的な進め方は「売却の選択肢と進め方」で解説します。
次にすべきこと: 建物の現状（劣化状況・耐震性など）を把握したうえで、複数の選択肢を比較検討する。
空き家を放置するリスク
実家じまいの判断を先延ばしにし、空き家のまま放置しておくことには、一般的に以下のようなリスクが指摘されています。あくまで一般論としての整理であり、特定の物件の状態を評価するものではありません。
特定空家・管理不全空家への指定
適切に管理されていない空き家は、自治体から「特定空家」または「管理不全空家」に指定される場合があります。指定されると、行政からの助言・指導、勧告、命令といった段階的な措置の対象になることがあります。
固定資産税の住宅用地特例の解除
空き家であっても、住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が適用されているのが一般的です。しかし、「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けた場合、この特例の対象から除外されることがあり、結果として土地の固定資産税額が上がる可能性があります。具体的な税額はケースごとに異なるため、詳細は自治体や税理士にご確認ください。
建物の老朽化と近隣トラブル
人が住まなくなった家屋は、換気や通水が行われないことで劣化が進みやすくなります。老朽化が進むと、外壁や屋根材の落下、害虫・害獣の発生、雑草の繁茂などにより、近隣とのトラブルに発展するケースも一般的に指摘されています。早めに管理方針（自主管理・管理委託・売却など）を決めておくことが、こうしたリスクを避けるうえで有効です。
売却の選択肢と進め方
実家の売却を検討する場合、主に「仲介」「買取」「訳あり物件の専門買取」という3つの進め方があります。それぞれの一般的な特徴を整理します。なお、価格や手数料の具体的な金額は個別の物件・契約条件によって異なるため、本記事では言及しません。
仲介
不動産会社が売主と買主の間に立ち、購入希望者を探して売買契約を成立させる方法です。市場価格に近い価格での売却が期待できる一方、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。時間に余裕があり、なるべく高く売りたい場合に選ばれることが多い方法です。
買取
不動産会社などが直接買主となって購入する方法です。仲介と比べて売却までの期間が短く済む傾向がある一方、買主を探す手間がない分、売却価格は仲介による売却より低くなる傾向があるとされています。早期に現金化したい場合や、売却活動に時間をかけたくない場合に選ばれることが多い方法です。
訳あり物件の専門買取
再建築不可、権利関係が複雑、老朽化が著しい、心理的瑕疵があるなど、通常の仲介市場では売却が難しいとされる物件を専門に扱う買取会社もあります。一般的な仲介・買取での売却が難しいと感じる場合の選択肢の一つです。
進め方の考え方
いずれの方法を選ぶ場合も、1社だけの査定・提案で判断せず、複数社に相談して条件を比較することが重要です。会社によって得意な物件タイプや査定の考え方が異なるため、比較することでより実情に合った選択肢が見えてきます。
なお、当サイトは不動産の売買仲介・価格査定・契約を行っておりません。実際の査定・売却相談は、以下のような複数社比較サービスをご活用ください。
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相続・名義変更の基礎
実家じまいを進めるうえで避けて通れないのが、相続と名義変更の手続きです。ここでは一般的な制度の概要のみをご説明します。個別の手続き代行や税額計算は行いませんので、具体的な進め方は司法書士・税理士にご相談ください。
相続登記の義務化
相続登記（不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続き）は、2024年4月1日に義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられています。
また、この制度が施行される前にすでに発生していた相続についても対象となり、その場合の申請期限は2027年3月31日とされています。正当な理由なく登記を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
墨田区の実家について名義変更が済んでいない場合は、上記の期限を踏まえ、早めに手続きを進めることをおすすめします。
譲渡所得と空き家の特別控除制度について
実家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税・住民税の課税対象となることがあります。また、相続した空き家を売却する際に一定の要件を満たすと適用できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除（いわゆる3,000万円特別控除）」という制度も存在します。
こうした制度は、建物の状態、譲渡の時期、相続開始からの経過期間など複数の要件を満たす必要があり、適用可否や実際の税額は個々の事情によって大きく異なります。本記事では制度の存在のご紹介にとどめ、具体的な適用判断・税額計算は税理士にご確認ください。
相続登記や税務については、以下のような専門家相談サービスの活用も検討できます。
残置物・遺品の整理
実家の売却や活用を進める前提として、建物内に残された家財道具や遺品の整理が必要になります。
自分たちで整理する場合
思い出の品や重要書類、貴重品などは、まず家族の手で確認・仕分けすることが一般的です。時間をかけて少しずつ整理できる一方、実家が遠方にある場合や、家族の人数・時間が限られている場合には、作業の負担が大きくなりがちです。
業者に依頼する場合
家財の量が多い、遠方で頻繁に通えない、短期間で整理を終えたいといった場合には、遺品整理・生前整理を専門に行う業者への依頼が選択肢になります。業者によって対応範囲（仕分け・搬出・清掃・買取査定の有無など）が異なるため、事前に見積もりを取り、複数社で比較検討することをおすすめします。
仏壇・位牌などの供養が必要なものについては、業者が提携する供養サービスを利用できる場合もあります。整理を進める中で貴重品や重要書類が見つかることもあるため、作業前に家族間で「何を残し、何を処分するか」の基準を話し合っておくとスムーズです。
遺品整理業者の比較・相談は、以下のようなサービスもご活用いただけます。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 実家が遠方にあり、頻繁に通えません。どこから手をつければよいですか？
まずは相続人の確認と、名義（相続登記）の状況の把握から始めるのが一般的です。遠方の場合、残置物の整理や物件管理は業者に依頼できる場合もあるため、司法書士や整理業者への相談から着手する方法もあります。
Q2. 相続人が複数いて意見がまとまりません。どうすればよいですか？
相続財産の分け方(遺産分割)について意見がまとまらない場合は、司法書士や弁護士など専門家に相談し、法的な選択肢や進め方の説明を受けることをおすすめします。当サイトでは個別の法的助言は行っておりません。
Q3. 空き家のまま数年放置しています。今から何をすべきですか？
まずは建物の現状確認（劣化状況など）と、名義（相続登記）が済んでいるかの確認が必要です。放置期間が長い場合、特定空家等に指定されていないかを自治体に確認することも検討してください。
Q4. 売却するか、賃貸に出すか迷っています。
建物の状態、立地、管理の手間、家族の今後の意向などによって適した選択が異なります。判断材料として、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安や賃貸に出した場合の見立てを比較してみることをおすすめします。
Q5. 相続税や譲渡所得税がどれくらいかかるか知りたいです。
税額は個々の資産状況・取得時期・適用できる控除制度などによって大きく異なるため、本記事では具体的な金額はご案内できません。税理士への相談をおすすめします。
まとめ
墨田区の実家じまいは、「相続関係の確認」→「名義変更（相続登記）」→「残置物の整理」→「売却・活用・解体の判断」という順序で進めるのが基本です。相続登記は2024年4月1日に義務化されており、期限を踏まえた早めの対応が重要です。売却を検討する場合は、仲介・買取・訳あり物件専門買取といった選択肢の違いを理解したうえで、複数社の査定・相談を比較することをおすすめします。まずは家族間で現状を共有し、次の一歩（相続人の確認、専門家への相談、査定の依頼など）から始めてみてください。
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出典・免責事項
出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報）／総務省「住宅・土地統計調査（2023年）」（2026年07月時点で取得・整理）
※本記事の相場・空き家などの数値は上記の公的統計に基づく客観データで、個別物件の査定額・売却可能価格を示すものではありません（成約事例の統計値です）。不動産の価格・税制・相続の制度は変動します。売却・相続手続きなど重要な判断の際は、必ず最新の一次情報（各自治体・法務局・国税庁等の公式情報）と、不動産会社・税理士・司法書士など有資格の専門家にご確認ください。当サイトは不動産の売買仲介・価格査定・契約は行いません。
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